Contentieux du bail commercial

1.Contentieux pendant la période d’exécution du bail 

Le contentieux relatif au non-respect de leurs obligations par les parties

Durant l’exécution du bail, le bailleur et le preneur sont soumis à un certain nombre d’obligation. De ce fait, certains contentieux peuvent en résulter, notamment en raison du non-respect des obligations du bailleur ou du preneur.

L’obligation du bailleur

L’un des points de désaccord récurent, entre le bailleur et le preneur, est celui relatif aux réparations importantes concernant les voûtes, la toiture, les murs par exemple. Sauf en cas de stipulation contraire, ce type de réparations est à la charge du bailleur. En cas de refus de ce dernier, le preneur peut saisir un juge afin de se faire autoriser à entreprendre ces réparations pour le compte du bailleur, le juge fixera le montant et les modalités de remboursement par le bailleur.

L’obligation du preneur

L’une des obligations du preneur est le paiement de loyer à une fréquence décidée dans le contrat. La non-exécution de cette obligation peut bien évidemment conduire à des contentieux importants. Néanmoins, ce type de litige peut être anticipé en insérant dans le contrat certaines clauses permettant de venir limiter les conséquences de ces impayés. Il est par exemple possible de prévoir des indemnités en cas de retard de paiement de loyer, ce qui aura un effet dissuasif. Il est aussi possible d’intégrer une clause résolutoire qui permet d’obtenir la résiliation du bail au premier impayé.

Le contentieux relatif à la déspécialisation 

Un autre type de contentieux qui peut exister est celui de la déspécialisation, c’est-à-dire la modification de l’objet de l’utilisation des lieux.

Il existe deux types de déspécialisation.

Elle est partielle lorsque le commerçant souhaite adjoindre à son exploitation principale une activité connexe ou complémentaire.

La déspécialisation partielle est un droit, elle ne peut pas être refusée par le bailleur. Néanmoins, ce dernier peut la remettre en cause au motif qu’elle n’est pas partielle. Dans ce cas, il est en droit de saisir les Tribunaux (Tribunal judiciaire).

Elle est totale lorsque le preneur souhaite exercer une nouvelle activité. Dans ce cas, il est nécessaire d’obtenir une autorisation du bailleur et de démontrer que le changement d’activité est justifié par la situation économique. En cas de refus, le preneur peut saisir le Tribunal judiciaire. Le président du Tribunal judiciaire peut imposer la déspécialisation au bailleur, qui pourra réclamer une augmentation du loyer et une indemnité pour compenser le préjudice subis par ce changement d’activité.

Le contentieux du preneur en procédure collective 

Pendant la durée du contrat, il peut arriver que le preneur subisse des difficultés qui l’amènent à devoir engager une procédure collective.

Un contrat de bail non-résolu avant la procédure collective est considéré comme un contrat en cours. De ce fait, dès le jugement d’ouverture de la procédure collective prononcé il ne sera plus possible pour le bailleur de résilier le contrat de bail.

Il pourra, comme tout autre créancier, faire une déclaration de créance, afin que cette dernière soit reconnue dans la procédure collective. Il dispose d’un délai de deux mois à compter du jugement d’ouverture.

2.Contentieux à expiration du bail commercial

Le contentieux lié au renouvellement du bail 

Arrivé au terme du contrat de bail, le preneur souhaitant renouveler ce contrat peut en faire la demande au bailleur.

Le bailleur qui ne souhaite pas renouveler ce contrat dispose d’un délai de trois mois pour notifier son refus, motivé, par acte d’huissier. Le locataire a alors deux ans pour contester ce refus.

Dans le cas du refus de renouvellement du bail commercial par le bailleur, ce dernier doit au preneur une « indemnité d’éviction » qui doit couvrir la valeur marchande du fonds de commerce, il est parfois aussi envisagé des indemnités accessoires.

Dans certains cas, le bailleur peut ne passer payer ces indemnités : en cas de motif grave et légitime à l’encontre du locataire ou s’il existe un arrêté préfectoral ordonnant la démolition ou l’interdiction d’occuper l’immeuble.

Le second contentieux est relatif à l’augmentation du loyer.

Durant la durée du bail commercial, le principe du plafonnement a pour effet d’empêcher l’augmentation des loyers. Arrivé au terme du bail, le bailleur est cependant en droit de demander une augmentation du loyer en cas de renouvellement du bail. Cette augmentation doit être fixée en fonction de l’évolution de l’indice Insee du coût de la construction.

Il existe un second cas ou le bailleur peut demander une augmentation du prix, lorsque le bail excède 12 ans en raison d’une tacite reconduction. Au terme des 12 années, le bailleur peut réclamer une augmentation du montant du loyer.

En cas de désaccord sur le montant de l’augmentation du loyer et si une solution amiable n’est pas envisageable, il faudra dans un premier temps saisir la commission de conciliation des baux commerciaux. Cette saisine est obligatoire. Si la commission ne parvient à résoudre l’affaire il est possible de porter l’affaire devant le président du Tribunal judiciaire.