Covid -19 : Echec en référé de l’action des bailleurs commerciaux contre leurs locataires

Au vu de la pandémie du COVID-19 et des mesures sanitaires adoptées par le gouvernement, de nombreux commerçants se sont retrouvés dans l’incapacité de payer leurs loyers ; à plus fortes raisons lorsque le local est fermé au public.

Le gouvernement tente de favoriser le report des loyers en faveur des locataires/preneurs en incitant les bailleurs à abandonner une partie des loyers par l’octroi de crédits impôts.

Malgré ces mesures, de nombreux locataires/preneurs sont toutefois dans l’impossibilité de payer leurs loyers ; ces derniers gardent l’espoir de ne pas payer les loyers échus durant toute la période de fermeture administrative.

La décision d’un Juge des référés rendue en date du 21 janvier 2021 (n°20/55750) pourrait leur donner des arguments. Dans cette affaire, le bailleur avait accepté de réduire le montant des loyers du preneur à hauteur de 50% pour la période du 15 mars au 22 juin 2020. Puis les restaurants ont pu ouvrir. Cependant, les mesures sanitaires ont empêché la pleine exploitation du local commercial.

Le locataire a donc tiré argument de l’impossibilité pour lui d’exploiter totalement son restaurant et a sollicité la poursuite des mesures de réduction de loyer de 50% à son bailleur. Le bailleur a refusé et agi en référé en se prévalant de la clause résolutoire du bail.

Le juge des référés a rejeté la demande du bailleur estimant qu’il existait une contestation sérieuse sur l’exigibilité de l’intégralité des loyers du fait des circonstances exceptionnelles rendant nécessaire une adaptation du contrat.

En ce contexte de crise sanitaire, le Juge des référés adopte donc une solution favorable au locataire. Tout dépend cependant des circonstances.

Une autre décision favorable au locataire a été rendue par le Tribunal Judiciaire de Paris le 20 janvier 2021. A cette occasion, le Tribunal a considéré que le locataire n’était pas tenu de régler ses loyers si son local commercial était fermé en raison des mesures sanitaires prises par le gouvernement.

Dans cette décision, le Tribunal s’est fondé sur l’article 1722 du code civil qui prévoit que :

« Si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n'est détruite qu'en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l'un et l'autre cas, il n'y a lieu à aucun dédommagement. »

Ainsi, le Tribunal a considéré que l’impossibilité d’exploiter le local a pour effet de libérer le locataire de l’obligation de payer les loyers.

Ces décisions récentes permettent de tirer enseignement en matière de loyers « Covid -19 » du 3ème trimestre 2020. Les locataires disposent d’armes juridiques qui permettent d’écarter l’action en constatation de l’acquisition d’une clause résolutoire pour non-paiement des loyers ainsi que les actions, sanctions ou voies d’exécution forcée pour le même motif.

Cependant ce pare-feu n’a pas vocation à perdurer. Les sanctions reprendront à l’expiration des mesures mises en place.

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