La résiliation d’un bail commercial de plein droit sans avoir à adresser un commandement de payer en cas de procédure collective du locataire

Par un Arrêt de la 3ème Chambre Civile, La Cour de cassation a récemment autorisé un bailleur à faire constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail au titre du non-paiement des loyers échus, ce sans qu’il ait été nécessaire de délivrer un commandement de payer, dès lors que son preneur faisait l’objet d’un liquidation judiciaire.

I. Résiliation du bail sans commandement de payer

En vertu des articles L.641-12 3° et L.622-14 du Code de commerce, un bailleur a la possibilité de faire constater la résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement des loyers et charges afférents à une occupation postérieure au jugement de liquidation judiciaire. Le bailleur ne peut agir qu'au terme d'un délai de trois mois courant à compter du jugement de liquidation judiciaire.

Dans l’affaire ayant fait l’objet de l’Arrêt précité, des bailleurs avaient déposé une requête devant le Juge-commissaire en charge de la procédure collective ouverte contre leur preneur afin que soit constatée la résiliation du bail, sur le fondement des articles précités, à la suite du redressement judiciaire converti en liquidation judiciaire dudit preneur.

La Cour d’Appel de Poitiers avait relevé que le bail commercial en cause comportait une clause résolutoire et qu’il appartenait, par conséquent, aux bailleurs de délivrer un commandement de payer préalablement à la mise en œuvre des articles L.641-12 3° et L.622-14 du Code de commerce.

Les juges d’appel faisaient ainsi application de la règle prévue par l’article 145-41 du Code de commerce qui stipule que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux ».

La Cour de cassation a cassé l’Arrêt de la Cour d’Appel rendu sur ce fondement, en rappelant que la procédure prévue à l’article L.145-41 du Code de commerce était à distinguer de la procédure des articles L.641-12 3° et L.622-14 du Code de commerce ; étant précisé que les bailleurs n’avaient pas revendiquer le bénéfice de la clause résolutoire stipulée devant le Juge-commissaire.

La Cour de cassation confirme dans cet Arrêt que le Juge-commissaire peut être saisi, dans les conditions prévues aux articles L.641-12 3° et L.622-14 du Code de commerce, par un bailleur qui ne se prévaut pas d’une clause résolutoire afin de voir constater la résiliation d’un bail de plein droit.

Il s’agit de la position retenue, par ailleurs, dans une autre affaire dont la Chambre commerciale de la Cour de cassation avait été saisie (Cass.com, 15/01/2020, n°17-28.127 F-D).

II. L’existence de deux actions parallèles pour le bailleur

En l’espèce, les bailleurs avaient également délivré un commandement de payer au liquidateur judiciaire du locataire et l’avaient assigné afin que soit constatée de l’acquisition de la clause résolutoire devant le Juge des référés sur le fondement de l’article L.145-41 du Code de commerce.

Le Juge des référés avait alors accordé un délai de paiement de quatre mois, suspendant ainsi les effets de la clause résolutoire.

La Cour de cassation par cet Arrêt précise que les actions prévues à l’article L.145-41 et à l’article L.641-12 du Code de commerce sont distinctes.

Un bailleur a la possibilité d’engager (i) une action devant le Juge des référés et (ii) une action devant le Juge-commissaire.

Le bailleur pourra obtenir la constatation de la résiliation du bail devant le juge-commissaire si le locataire n’a pas payé les loyers dans les trois mois suivant l’ouverture de la procédure collective, alors même que le Juge des référés aurait accordé un délai de paiement au locataire.

Par conséquent, un bailleur dispose de deux actions distinctes afin de solliciter la constatation de la résiliation d’un bail.

Cass. 3eciv., 24 nov. 2021, n°20.20-973 D

Libert Avocats accompagne et conseille les entreprises dans la gestion de leurs formalités en Droit des sociétés.

Publié par Libert Avocats

Avocats d’affaires – Paris- Les Sables d’Olonne (Vendée)