Veille juridique du 11 février 2020

Impôt sur la fortune : le propriétaire d’une résidence principale au travers d’une SCI ne peut pas bénéficier de l’abattement de 30%

En application de l’article 885S du CGI, un abattement de 30% était effectué sur la valeur vénale réelle de la résidence principale pour le calcul de l’ISF*. Toutefois, le redevable qui la détenait au travers d’une SCI n’y avait pas droit, contrairement à celui qui en était propriétaire en direct.

Le Conseil constitutionnel, saisi de la question de la conformité de ces mesures aux principes d’égalité devant la loi et devant les charges publiques, répond par la positive.

Les Sages estiment en effet qu’il existe une différence de situation entre un propriétaire et un associé de SCI, ce dernier ne disposant pas des droits attachés à la qualité de propriétaire des immeubles appartenant à la société (la valeur des parts détenues au sein d’une SCI ne se confondant d’ailleurs pas nécessairement avec celle des immeubles lui appartenant).

Il en résulte que cette différence de traitement était en rapport direct avec l’objet de la loi qui visait à tenir compte des conséquences, sur la valeur d’un immeuble, de son occupation par son propriétaire à titre de résidence principale.

Cons. Const. 17-1-2020 n° 2019-820 QPC

*L’article 973, I al.2 du CGI applicable pour le calcul de l’IFI reprend exactement les mêmes règles d’abattement.

Le renouvellement du bail de terrains nus nécessite une immatriculation préalable au registre du commerce et des sociétés

Il résulte d’un arrêt récent de la Cour de cassation que le droit au renouvellement du bail que confère le statut des baux commerciaux (article L.145-1 du Code de commerce), sous condition qu’il y ait une immatriculation au Registre du Commerce et des Sociétés, s’applique également aux baux des terrains nus (article L.145-1 2° du Code de commerce).

En l’espèce, une société A avait consenti à la société B un bail portant sur un terrain nu et l’avait autorisée à y édifier des constructions. La société A a toutefois notifié au preneur un refus de renouvellement du bail, sans indemnité d’éviction, pour défaut d’immatriculation au Registre du Commerce et des Sociétés de l’établissement secondaire situé sur les lieux.

Pour contester la décision de la Cour d’appel qui a rejeté ses demandes (CA Colmar, 31 oct. 2018), la société B estime que l’article L.145-1 2° du Code de commerce, qui étend le bénéfice du statut des baux commerciaux aux baux de terrains nus sur lesquels ont été élevées des constructions sans en subordonner l’application à la condition que le preneur soit immatriculé au Registre du Commerce et des Sociétés au jour de la délivrance d’un congé par le bailleur, est une disposition autonome de l’article L.145-1 du même Code.

Toutefois, la Cour de cassation suit la position de la Cour d’appel en ce que l’article L.145-1 2° n’est pas une disposition autonome ; dès lors l’absence d’immatriculation au Registre du Commerce et des Sociétés (nonobstant la régularisation opérée ultérieurement) au moment de la délivrance du congé prive la société B du droit à une indemnité d’éviction.

Cass. 3^e civ., 23 janv. 2020, n° 19-11.215