Veille juridique du 27 février 2017

DROIT DES AFFAIRES / FISCALITÉ

Droit de préférence et cession globale d’un immeuble comprenant un local commercial

Par application de l’article L. 145-46-1 du Code de commerce, le locataire d’un local commercial (où il exerce son activité) dispose d’un droit de préférence en cas de vente dudit local. Ce droit est toutefois limité lors de la « cession globale d’un immeuble comprenant des locaux commerciaux » (L. 145-46-1 al. 6 C.com).

La question posée au gouvernement était de savoir si ce droit de préférence pouvait s’imposer lors de la cession globale d’un immeuble, dès lors que celui-ci ne comprenait qu’un seul local commercial.

La réponse du ministre de l’économie est négative en justifiant qu’« imposer un droit de préférence sur la vente du local commercial impliquerait de contraindre le propriétaire à vendre ce local indépendamment du reste, ce qui constituerait une atteinte à son droit de propriété (...), le droit de préférence constitue une limitation du droit de propriété et doit donc être interprété restrictivement ».

Il est à noter que cette réponse ministérielle reste soumise à « l’interprétation contraire des tribunaux ».

Rép. Min. n°98594 : JOAN Q, 6 déc. 2016, p. 10078 (lien)

L’obligation d’un formalisme stricte lors d’une demande de révision d’un loyer de bail commercial

La révision du loyer d’un bail commercial s’effectue par un acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec accusé de réception (R. 145-20 C.com). En cas d’absence d’accord entre les parties, la demande doit être suivie d’un mémoire en demande (R. 145-24 C.com), qui au bout d’un mois, doit être suivie d’une assignation auprès du juge des loyers commerciaux d’une demande en révision (R. 145-27 C.com).

La Cour de cassation vient affirmer que le formalisme précis des articles susvisés doit être respecté dans ses étapes, auquel cas la demande ne pourrait être recevable.

Ainsi, une demande en révision postérieure au mémoire en demande est irrecevable ; la régularisation ne peut intervenir « par la notification de la demande en révision après le mémoire en demande ».

Cass. 3^ème civ. 26 janv. 2017, n°16-10304 (lien)

L’absence de la mention du montant de son engagement en lettres ne justifie pas la nullité du cautionnement

Au regard des articles L. 331-1 et L. 343-1 du Code de la consommation :

 « Toute personne physique qui s'engage par acte sous seing privé en qualité de caution envers un créancier professionnel fait précéder sa signature de la mention manuscrite suivante et uniquement de celle-ci (sous peine de nullité) : En me portant caution de X , dans la limite de la somme de () couvrant le paiement du principal, des intérêts et, le cas échéant, des pénalités ou intérêts de retard et pour la durée de ()., je m'engage à rembourser au prêteur les sommes dues sur mes revenus et mes biens si X n'y satisfait pas lui-même. »

Alors que l’article 1326 du Code civil dispose que pour qu’un acte onéreux soit licite, la somme doit être écrite « en toutes lettres et en chiffres », une caution peut-elle ne porter le montant de son engagement qu’en chiffre ?

La solution est claire, le Code de la consommation n’impose pas que la somme portée à titre d’engagement de caution soit écrite en toutes lettres et en chiffres.

Cass. com. 18 janv. 2017, n°14-26604 (lien)

DROIT SOCIAL

Le droit fondamental du salarié à agir contre son employeur ne peut être un motif invoqué pour justifier un licenciement

Un salarié avait saisi le Conseil de Prud’hommes d’une demande de résiliation judiciaire de son contrat de travail pour dégradation des conditions de travail et nullité de sa convention de forfait en jour. L’employeur avait alors enclenché une procédure de licenciement pour faute lourde à l’encontre du salarié, motivant cette lettre de licenciement de diverses fautes ainsi que l’évocation de l’action judiciaire intenté par le salarié.

La Cour retient que le licenciement d’un salarié justifié par la mise en œuvre d’une action en justice devant le Conseil de Prud’hommes ne peut pas être retenu.

En effet, le droit d’agir en justice est un droit fondamental établi par la Convention Européenne des Droits de l’Homme en son article 6§1, de fait, le licenciement justifié, même que partiellement, sur cette motivation vient s’opposer directement à ce droit fondamental.

Ainsi, le licenciement d’un salarié qui vient en opposition au droit fondamental d’agir en justice ne peut être recevable, frappant à lui seul de nullité le licenciement.

Cass. soc. 8 février 2017, n°15-28085 (lien)

L’exigence d’une notification à l’inspecteur du travail lors de la procédure de licenciement pour faute d’un délégué syndical

Un délégué syndical commet une faute que son employeur estime suffisante pour justifier d’un licenciement pour faute grave, il lui notifie une mise à pied conservatoire sans toutefois en informer l’inspecteur du travail. Or l’article L. 2421-1 du Code du travail dispose d’une notification obligatoire dans un délai de 48 heures.

La Cour relève donc l’irrégularité de la mise à pied non notifiée dans les délais impartis, et donc son annulation. Ainsi, le salarié a droit au paiement des salaires qu’il aurait dû percevoir au cours de la période de mise à pied.

Cass. soc. 18 février 2017, n°15.24599 (lien)