Créer une SCI

1.Rédaction des statuts

Une certaine souplesse est laissée au rédacteur des statuts, ce qui peut être une source de complexité. Les statuts de la SCI peuvent être faits « sur mesure » en fonction des demandes et des besoins des associés fondateurs.

Les statuts ont une importance toute particulière puisque leur rédaction va permettre de prévoir les modalités du fonctionnement de la société (règles de vote au sein des assemblées générales / modalités de cession des parts sociales / pouvoirs du gérant / etc…).

La liberté statutaire permet à chacun souhaitant créer une SCI de prévoir librement son fonctionnement.

2.Quels sont les avantages réels et pratiques du recours à la SCI ?

La SCI doit comprendre au moins deux associés mais aucun montant de capital social n’est imposé, puisqu’une SCI peut être constituée avec un capital social de 1 euro.

En outre, le capital peut être en numéraire (somme d’argent) ou en nature (biens immobiliers apportés par les associés).

En outre, la SCI peut être soumise à l’Impôt sur le Revenu (IR) ou à l’Impôt sur les Sociétés (IS).

Lorsqu’elle est soumise à l’IR, chaque associé est imposé, dans sa propre déclaration d’impôt, sur les revenus fonciers qui lui sont dévolus au titre de ses participations dans la SCI.

Alors que quand la SCI est soumise à l’IS, c’est la SCI elle-même qui paie l’impôt selon un barème légal et les bénéfices générés par la SCI sont calculés après paiement de l’IS. Ainsi, si les bénéfices de la SCI sont distribués aux associés sous forme de dividendes, c’est chaque associé qui devra payer des impôts en tant que revenus de capitaux immobiliers.

La SCI se présente comme une véritable alternative à l’indivision, beaucoup plus contraignante et source de conflits notamment entre héritiers.

La SCI permet précisément d’éviter tous ces conflits dans la mesure où ce qui est fixé dans les statuts fait la loi des parties.

Chaque associé reçoit un nombre de parts sociales proportionnelles à son investissement dans la SCI. Si un associé apporte l’équivalent de 40% du capital social, il recevra en contrepartie, 40% des distributions des dividendes.

En cas de partage à l’issue d’une succession, les associés ne se partagent pas des biens, ni des droits, mais ils se partagent des parts sociales, ce qui permet de réduire voire de supprimer purement et simplement la survenance de tout conflit entre associés/héritiers.

En outre, une SCI familiale permet de transmettre à ses enfants un patrimoine immobilier en réduisant les droits de succession. Ainsi, la transmission peut se faire au travers d’une donation des parts sociales en nue-propriété, les parents en conversant l’usufruit.

Enfin, la SCI permet d’associer un enfant mineur, ce qui peut être intéressant dans une optique de transmission du patrimoine.

3.Quels sont les inconvénients d’une SCI ?

Comme dans toute société civile, les associés sont indéfiniment responsables, à l’égard des tiers, des dettes de la société, à proportion de leurs parts dans le capital social.

Lorsque la SCI emprunte pour acheter un immeuble, les associés sont responsables du remboursement de l’emprunt à hauteur de leurs parts dans le capital social.
En cas de défaillance de la SCI, chaque associé sera tenu de payer personnellement, sur ses propres biens et deniers, la dette de la SCI, à proportion de ses parts dans le capital social.

Lorsque la SCI est soumise à l’Impôt sur le revenu (IR), et que la SCI détient des immeubles en location, les loyers qui seront encaissés par la SCI, seront soumis aux impôts sur le revenu de chaque associé, même si les loyers ne sont pas distribués entre les associés et ce, en raison du seul fait que l’associé détient des parts dans la SCI.

Compte tenu des spécificités liées à la constitution d’une SCI, un avocat/conseil, tel que Libert associé/avocat est un partenaire essentiel pour guider les opérateurs sur l’examen de l’opportunité de créer une telle structure.

LIBERT AVOCATS est à votre disposition pour évaluer avec vous les modalités de création et de fonctionnement de votre SCI.