COVID-19 : le paiement de loyers commerciaux dispensé sur le fondement de la perte du local loué

Sommaire

1. Le refus d’application de l’obligation de délivrance du bailleur dans le contexte de la crise sanitaire
2. L’acceptation des juges du fond des dispositions de la perte du local loué
   

Le locataire d’un local commercial suspend le paiement de ses loyers durant le premier confinement -période pendant laquelle son magasin avait dû fermer- et oppose à son bailleur deux arguments du droit commun des contrats et du bail dans un Arrêt du Tribunal judiciaire de La Rochelle en date du 23-03-2021 n°20/02428.

1. Le refus d’application de l’obligation de délivrance du bailleur dans le contexte de la crise sanitaire

L’argument de l’exception d’inexécution au titre que le bailleur aurait manqué à son obligation de délivrance n’a pas été retenu par le Tribunal judiciaire de La Rochelle.

En effet, les circonstances de l’espèce ne répondent pas aux exigences de l’article 1719 du Code civil qui oblige le bailleur à faire jouir paisiblement -du local loué- le preneur pendant la durée du bail.

Le bailleur a utilisé le prétexte de situation imputable au fait du prince -décision de l’autorité publique- constitutif de force majeure. Les mesures prises par les autorités constituaient un obstacle insurmontable à l’exécution de son obligation essentielle de délivrance. Le locataire avait accès au local mais ne pouvait exercer son activité commerciale. Aussi littéralement, il pouvait donc jouir librement du local commercial, empêchant de pouvoir mettre en œuvre l’exception d’inexécution de l’obligation.

Cette décision n’est pas une surprise, les juges du fond avait déjà écarté la possibilité pour le locataire commercial d’invoquer le manquement à l’obligation de délivrance due par le bailleur dans le contexte de la crise sanitaire (TJ Paris 25-2-2021 n°18/02353 ; CA Grenoble 5-11-2020 n°16/04533).

2. L’acceptation des juges du fond des dispositions de la perte du local loué

A l’inverse, les juges ont admis la dispense de loyers fondée sur l’article 1722 du Code civil à propos de la perte du local loué, l’article énonce : « Si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n'est détruite qu'en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l'un et l'autre cas, il n'y a lieu à aucun dédommagement. ».

En l’espèce, le locataire se trouve dans l’impossibilité de jouir de l’immeuble, ou du moins d’en faire usage conformément à sa destination du fait d’une décision administrative ordonnant la suspension de l’exploitation d’un commerce.

Le Tribunal judiciaire de La Rochelle dans l’Arrêt en date du 23 mars 2021 assimile donc l’impossibilité d’user des locaux en raison de cas fortuit à la perte de la chose, et également que cette perte peut être matérielle ou juridique.

Ainsi le Tribunal judiciaire de La Rochelle a donné raison au locataire et il n’a dû payer aucun loyer au titre du premier confinement. Le juge de l’exécution de Paris a retenu une solution identique (TJ Paris JEX 20-1-2021 n°20/80923) qui ne fait toutefois pas l’unanimité (TJ Strasbourg 19-2-2021 n°20/00552).

Cette décision est d’une portée économique importante dans le contexte de crise sanitaire liée à la pandémie.

Il conviendra de suivre dans le temps, la validation des arguments juridiques retenus par les juridictions d’appel et de cassation.

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Publié par Libert Avocats

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